Locazioni di immobili e Covid19

In tema della locazione di immobili (ad uso residenziale e non) è aperto il dibattito, in questo periodo, con riferimento, tra l'altro, al pagamento del canone ed alla intimazione di sfratto in caso di morosità nel pagamento dei canoni conseguente alla impossibilità di utilizzare l'immobile causata dalle norme in vigore per il contenimento della pandemia da Covid19.

Il Tribunale di Venezia, tra i primi ad affrontare il problema, anche perché alcuni procedimenti erano stati attivati prima del Covid19 in seguito alla famosa "aqua granda" del novembre 2019, nel corso di un procedimento di intimazione di sfratto per morosità con riferimento ad un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso commerciale situato in Venezia, ha avuto modo di pronunciarsi applicando alcuni principi generali molto significativi. L'Ordinanza è del 28 luglio scorso.

Il locatore aveva intimato il rilascio dell'immobile per il mancato versamento dei canoni di locazione. II conduttore, costituitosi in giudizio, si era opposto allo sfratto, eccependo che la morosità sarebbe dipesa dall’impossibilità di utilizzare l’immobile a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID19

Nel caso di specie era pacifico e non contestato che parte intimata, sino a febbraio 2020 compreso, era stata puntuale nei pagamenti, che la morosità si riferiva a mensilità nelle quali la parte conduttrice non ha potuto esercitare nei locali l’attività commerciale a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID19 o l’ha potuta esercitare in maniera ridotta.

Ha anzitutto precisato il Giudice che nel caso di specie (attività di ristorazione) per il periodo da marzo 2020 a maggio 2020, nella quale l’attività commerciale è stata chiusa (c.d. lockdown), non si può parlare di un’impossibilità assoluta di godimento dell’immobile, ma di una mera – per quanto significativa – impossibilità soltanto parziale, dal momento che l’unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e delle materie prime relative all’attività di ristorazione.

Il Tribunale di Venezia ha dunque ritenuto pertinente non tanto il richiamo all’art. 1463 c.c. ma piuttosto il riferimento alla fattispecie dell’impossibilità parziale temporanea, che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la riduzione della controprestazione o il recesso (cfr. artt. 1256, 1258 e 1464 c.c.).

Nel rigettare la richiesta di rilascio, rimettendo le parti al giudizio di merito, la Corte adita ha anticipato che, in tale fase del processo, almeno con riferimento al periodo di cd. lockdown, sarà necessario determinare l’an e il quantum della riduzione del canone di locazione (non apparendo in discussione la volontà di parte intimata di proseguire il rapporto), ritenendo che la sussistenza della morosità, più che ad una reale volontà di non adempiere, sia dovuta all’effettiva contingenza derivante dall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva.

Richiamando espressamente quanto previsto dall’art. 91 del d.l. n. 18/2020 e osservando che, alla luce di quanto si è sopra rilevato in merito alla regolarità dei pagamenti effettuati dall’intimata, alla reale origine della morosità nonché alla necessità di determinare nel pieno contraddittorio delle parti l’eventuale percentuale di riduzione del canone, ha precisato che sussistono gravi motivi ostativi all’emissione dell’ordinanza di rilascio, anche in ragione della necessità di preservare la continuità dell’attività aziendale, che sino all’inizio dell’emergenza sanitaria era ben avviata, e i posti di lavoro.

La Sentenza appare significativa ed indirizzata a ricercare un equilibrio tra esigenze di locatore e conduttore in un periodo così eccezionale e difficile.